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O Calendário Chinês é o registro cronológico mais antigo que se tem notícia, datado de 2697 a.C. Mesmo quem não tem nenhuma ligação com o país asiático já ouviu no início de cada ano a respeito das festividades tradicionais da China e sobre o animal que governará – na cultura local – o ano. Segundo o calendário, 2019 foi o ano do Porco enquanto 2020 será o ano do Rato. Já aqui no Brasil e, principalmente, no mercado imobiliário corporativo ninguém tem dúvida de que 2019 foi o ano do FII, os Fundos Imobiliários.
Os motivos foram os mais variados. Seja a forte queda dos juros e “morte da renda fixa”, a melhora na economia, a não tributação (pelo menos por enquanto) dos dividendos ou pela queda na vacância e retomada do mercado de Corporate Real Estate em 2019. O fato é que 2019 foi o ano do FII. O assunto que era debatido apenas dentro do trade, agora é discutido em happy hours e almoços de família.
A taxa Selic caiu de 14,25% para 4,5% – a menor taxa de juros da história. Isso fez com que os investidores precisassem tomar um pouco mais de risco e os Fundos Imobiliários se mostraram um produto perfeito, já que, em geral, têm menor volatilidade que ações e distribuem dividendos mensalmente, isentos de IR.
O número de CPFs que investiam em FIIs passou de 230 mil em janeiro/19 para 518 mil investidores, segundo a B3 (a bolsa de valores brasileira), aumento de 288 mil novos CPFs de investidores nesta categoria de aplicações. Ou seja, em média, a base ganhou 32 mil investidores por mês. No ritmo atual, a marca de 1 milhão de investidores será batida no primeiro trimestre de 2021. Mas há muitos gestores que apostam que essa marca será batida ainda em 2020.
A facilidade em investir e entender o modelo de negócio (em especial os Fundos de Tijolos) aliada a equipes muito profissionais na gestão dos fundos se mostraram grandes catalisadores para esses números.
Com muita liquidez no mercado, o desafio dos gestores passou a ser encontrar bons ativos com preços que fizessem sentido. A liquidez tão alta e a necessidade de alocar o dinheiro captado fizeram com que até um fundo comprasse a totalidade de cotas de outro, como aconteceu com o TB Office (TBOF11), proprietária do edifício Tower Bridge, que foi vendido para o fundo JS Real Estate Multigestão (JSRE11) por R$ 1,055 bilhão ou R$ 19.163,90/m² BOMA. O último laudo de avaliação do fundo apontava para o valor de R$ 995,2 milhões.
A enorme demanda por produtos de renda variável no país (Fundos Imobiliários, entre eles) fez com que, praticamente, todos os principais fundos abrissem captação em 2019. O volume de emissões até novembro/2019 é mais que o dobro do que foi emitido em 2018.
A falta de liquidez do mercado secundário – que negocia os papéis após o IPO – e era um problema para os investidores acostumados com a bolsa de valores. Isso vem deixando de ser uma preocupação, já que o volume de negócios teve um aumento exponencial. O mês de outubro/2019, por exemplo, teve um volume negociado quatro vezes maior do que janeiro/2019. O giro saltou de R$ 1 bilhão ao mês para R$ 4 bilhões ao mês. No ano, o volume negociado já ultrapassou R$ 21 bilhões.
Já são mais de 200 FIIs negociados na Bolsa, embora existam 478 fundos registrados pela CVM que, juntos, somam um patrimônio de R$ 121 bilhões. O patrimônio líquido (PL) dos 200 fundos listados alcançou 74,4 bilhões em outubro. Apenas entre setembro e outubro os ativos dos fundos cresceram 11%, em valor de mercado. Do início do ano a 18 de dezembro de 2019 o Ifix (índice de fundos imobiliários da Bolsa) acumulava um retorno de 27,99% contra 5,17% do CDI. O retorno do indicador de FIIs é composto pela valorização das cotas mais o rendimento mensal distribuído aos cotistas.
Para o nosso mercado, a institucionalização dos proprietários vem trazer profissionalismo, melhor gestão e transparência. A longo prazo, o impacto é positivo, já que com uma gestão profissional a precificação tende a ficar dentro dos patamares de mercado – tanto em tempos de alta (preços para baixo) quanto de baixa vacância (com preços para cima). Outro ponto importante é a gestão do ativo. Proprietários institucionais em que o core-business é o Real Estate – os FIIs, entre eles – mantêm uma gestão proativa dos imóveis, com obras de melhorias e reparos feitas antes que sejam urgentes, sempre pensando no bem-estar do inquilino e também na valorização dos ativos.
Para 2020 a expectativa é muito boa. Com a melhora da economia, o mercado segue a reboque e continuará gerando novos negócios provenientes de fundos imobiliários. Estamos na expectativa!
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Trabalhando no mercado imobiliário corporativo desde 2005, atuou em Tenant Representation por 04 anos na Ocupantes Real Estate atendendo diversos clientes em São Paulo, Rio de Janeiro e Nordeste do País. Durante outros 04 anos liderou a equipe de captação e pesquisa da Buildings Pesquisa Imobiliária adicionando ao conhecimento comercial, também o conhecimento técnico de todos os edifícios dos principais mercados. Há mais de 03 anos vem atuando na RealtyCorp atendendo aos mais variados clientes corporativos. Formado em Marketing pela Universidade Paulista, é Técnico em Transações Imobiliárias.
